実家の土地、売ろうとしても貸そうとしても行き詰まっていませんか
「実家を相続したけれど、正直、どうしたらいいかわからない」
そんな声を、よりねこにはたくさんいただきます。住む予定もない、貸すあてもない、かといって簡単には手放せない。そんな実家の土地を前に、立ち止まってしまう方は少なくありません。もし今、あなたも同じような悩みを抱えているなら、決して珍しいことではないと知っていただきたいと思います。
買い手がつかない実家の土地は珍しくない
「売れば済む話では」と思われるかもしれませんが、実際に売却activityを始めてみると、そう簡単にはいかないケースが多くあります。
特に地方の実家や、駅から離れた場所にある土地は、買い手を見つけること自体が難しいのが実情です。不動産会社に相談しても「まずは様子を見ましょう」と言われたまま、何年も動きがないということも珍しくありません。
たとえば、親御さんが暮らしていた郊外の一戸建てを相続したケースでは、査定を依頼しても「この地域では需要が少ない」という理由で買い手がなかなか現れず、結局2年以上も売却活動を続けている、という声も聞かれます。
需要と供給のバランスが崩れている地域では、価格を下げてもなお売れ残ってしまうことがあるのです。
更地にしても貸し手がつかないケースもある
「それなら建物を解体して更地にすればいいのでは」と考える方もいらっしゃいますが、更地にしたからといって必ずしも需要が生まれるわけではありません。
駐車場や資材置き場としての活用を検討しても、周辺に十分な需要がなければ借り手がつかないことがあります。
また、更地にするには解体費用がかかります。建物の規模にもよりますが、一般的な木造住宅であれば100万円から200万円程度の費用が必要になることも多く、活用のあてがないまま費用だけがかさんでしまうという悩みも生まれやすいところです。せっかく費用をかけて更地にしても、結局何も使い道が見つからないまま固定資産税だけを払い続けることになれば、負担感はむしろ増してしまいます。
固定資産税だけがかかり続ける負担
土地を所有している以上、使っていなくても固定資産税は毎年発生します。
特に、建物を解体して更地にすると、住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、税額が上がってしまうこともあります。使う予定のない土地のために、毎年数万円から数十万円の税金を払い続けるというのは、精神的にも金銭的にも小さくない負担です。
加えて、遠方に住んでいる場合は、草刈りや倒木の心配、近隣からの苦情対応など、管理の手間も無視できません。年に数回、実家の様子を見に帰るだけでも、交通費や時間の負担は積み重なっていきます。
このまま放置するとどうなるのか
「そのうち何とかしよう」と先送りにしてしまう気持ちは、とても自然なことです。
ただ、相続した土地の名義変更（相続登記）を放置してしまうと、令和6年4月からは義務化された相続登記を怠ったとして過料の対象になる可能性もあります。また、時間が経つほど相続人が増えたり、権利関係が複雑になったりして、後から手放そうとしても余計に手間がかかることも少なくありません。
「売れない」「貸せない」と行き詰まったとき、実はもう一つの選択肢があることを知っておくと、気持ちが少し軽くなるかもしれません。
「相続土地国庫帰属制度」とは、いらない土地を国に返せる制度です
売ることも貸すこともできず途方に暮れていた土地について、実は国に引き取ってもらえる可能性がある制度があります。それが「相続土地国庫帰属制度（そうぞくとちこっこきぞくせいど）」です。名前だけ聞くと難しそうに感じるかもしれませんが、仕組みを知れば「こういう選択肢もあったのか」と、肩の荷が少し下りるはずです。この章では、制度の基本的な考え方についてご説明します。
令和5年4月にできたばかりの新しい制度
この制度は、令和5年4月27日から始まったばかりの、比較的新しい仕組みです。
背景には、相続した土地の管理が行き届かず、持ち主がわからなくなってしまう「所有者不明土地」が全国で増えていることへの対策があります。使い道のない土地が放置されたまま次の相続を迎え、さらに権利関係が複雑になっていくという悪循環を防ぐために生まれました。
新しい制度であるため、まだ「そんな制度があったなんて知らなかった」という方も多くいらっしゃいます。もし実家の土地の扱いに悩んでいるなら、まずは制度の存在を知っておくだけでも、選択肢の幅が広がるのではないでしょうか。
制度ができる以前は、いらない土地であっても、相続する以上は自分で管理を続けるか、相続放棄によって他の財産もろとも手放すかの二択しかありませんでした。そのため「使い道のない実家の土地を、それでも税金を払いながら持ち続けるしかない」という状況に置かれる方が数多くいらっしゃったのです。この制度は、そうした声を受けて創設された経緯があります。
相続放棄とは何が違うのか
「いらない土地なら相続放棄すればいいのでは」と思われる方もいるかもしれません。
ただ、相続放棄したら、借金は消えた。でも土地も手放せなくなったでも触れているように、相続放棄はすべての財産を丸ごと手放す手続きです。土地だけを選んで放棄することはできず、預貯金や有価証券など、本来受け取りたい財産まで一緒に手放すことになってしまいます。
その点、相続土地国庫帰属制度は、いらない土地だけをピンポイントで手放せるという点で大きく異なります。「必要な財産は残しつつ、負担になっている土地だけを整理したい」という方にとって、現実的な選択肢になり得る制度です。
預金や他の財産は手放さずに済む仕組み
この制度を利用すれば、預貯金や自宅など、他の相続財産についてはそのまま通常通り相続できます。
相続放棄のように「全部か、何もないか」の二択ではなく、必要なものは受け取り、負担になっているものだけを手放すという柔軟な選択ができる点が、多くの方にとって心強いポイントです。
もちろん、後ほどご説明する通り、どんな土地でも無条件に引き取ってもらえるわけではありません。ただ、選択肢として知っておくことで、相続の場面での心の余裕は大きく変わってくるはずです。特に、実家以外にめぼしい財産がない場合や、逆にまとまった預貯金がある場合には、この違いは大きな意味を持ちます。「土地だけが重荷になっている」という状況であれば、無理に相続放棄を選ばずに済む可能性があるという点を、ぜひ知っておいていただきたいと思います。
どんな人が申請できるのか
申請できるのは、相続または遺贈（遺言によって財産を譲り受けること）によって土地を取得した相続人に限られます。生前贈与や売買で取得した土地は対象外となる点には注意が必要です。
また、土地が複数人の共有名義になっている場合は、共有者全員で共同して申請する必要があります。一人だけの意思で手続きを進めることはできないため、きょうだいなど他の相続人がいる場合は、事前の話し合いが欠かせません。おひとり様の遺産相続、兄弟に「いらない」と言われても油断は禁物な理由でも触れているように、「いらない」という言葉一つでも、相続人同士の認識のずれがトラブルの種になることがありますので、丁寧なすり合わせを心がけましょう。
どんな土地なら国に引き取ってもらえるのか
「よし、うちの実家もこの制度を使おう」と思っても、実はすべての土地が対象になるわけではありません。国が管理していく以上、あまりに手間や費用がかかる土地まで無条件に引き取ることはできないためです。この章では、申請前に知っておきたい「引き取ってもらえない土地」の条件について整理します。
建物や担保権がある土地は対象外
まず大前提として、土地の上に建物が残っている場合は、そのままでは申請自体ができません。
建物は老朽化とともに倒壊や修繕のリスクを抱えるため、管理コストが土地以上にかかってしまうと判断されるからです。申請するには、事前に解体して更地にしておく必要があります。
また、住宅ローンの担保として抵当権が設定されたままの土地や、他人の賃借権・地上権が残っている土地も対象外です。これらの権利が残っていると、国が引き取った後に権利者との間でトラブルになりかねないため、あらかじめ担保権の抹消や権利関係の整理を済ませておく必要があります。
境界がはっきりしない土地も難しい
隣の土地との境界がどこにあるのか、はっきりしない土地も申請が難しくなります。
境界が不明確なままでは、国が将来その土地を管理・処分しようとした際に、隣接地の所有者との間でトラブルが生じる可能性があるためです。とくに、古くからある実家の土地では、正式な測量図が残っておらず、境界標も曖昧になっているケースが少なくありません。
この場合、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行う必要が出てくることもあります。費用は土地の状況にもよりますが、数十万円かかることもあり、事前にどの程度の手間と費用がかかりそうか、専門家に相談しておくと安心です。
崖地や管理に手間がかかる土地も注意
一定以上の勾配や高さがある崖地で、管理に多くの費用や労力がかかると判断される土地も、審査の結果、不承認となることがあります。
また、土地の中に放置された車両や資材、地中に埋まっている廃棄物など、管理や処分の妨げになるものがある場合も同様です。隣接地の所有者との間で争いがあり、それを解決しなければ管理できないような土地も対象外とされています。
たとえば、山林や原野などは、災害時の崩落リスクや管理の手間の大きさから、宅地に比べて承認されにくい傾向があります。実家が山あいにあり、裏山も一緒に相続したというような場合は、事前に法務局へ相談しておくことをおすすめします。
承認される土地とされない土地の分かれ目
ここまでご紹介した条件を見ると、「うちの実家は無理かもしれない」と不安になる方もいらっしゃるかもしれません。
ただ、法務省の統計によれば、これまでの申請のうち、実際に国庫帰属が承認された割合はおよそ6割とされています。決して狭き門というわけではなく、事前に条件を整えれば十分に可能性のある制度です。
放置されたままの空き家や、権利関係が整理されていない土地は、時間が経つほど承認のハードルが上がってしまう傾向があります。相続手続きを放置して何年も経ったら取り返しがつかない？対処法を解説でも触れている通り、早めに手続きに着手することが、選択肢を広く保つことにつながります。
申請から国庫帰属までの流れと、かかる費用
実際にこの制度を使おうと決めたとき、どのような手順で進めればよいのでしょうか。ここでは、申請から国庫帰属までの流れと、かかる費用の目安についてご説明します。事前に全体像をつかんでおくことで、見通しを持って準備を進められるはずです。
法務局への事前相談から始める
手続きは、まず土地を管轄する法務局への事前相談から始まります。
いきなり申請書を提出するのではなく、事前相談の段階で、対象となる土地がそもそも申請できる状態にあるかどうかを確認してもらえます。相談の際には、登記事項証明書や地図、写真など、土地の状況がわかる資料を準備しておくとスムーズです。
この事前相談は、電話予約のうえ、法務局の窓口で対面によって行われるのが一般的です。混み合っていることも多いため、余裕を持って予約しておくと安心です。なお、事前相談は無料で受けられます。管轄の法務局によっては相談日時が限られている場合もあるため、まずは法務局のホームページで相談方法を確認しておくと、当日慌てずに済みます。
審査手数料と負担金、それぞれの目安
申請には、土地一筆あたり1万4,000円の審査手数料がかかります。
この手数料は、審査の結果が不承認になったり、途中で申請を取り下げたりした場合でも返還されません。申請前に、本当にその土地が条件を満たしていそうか、十分に確認しておくことが大切です。
審査を経て承認されると、次に負担金の納付が必要になります。負担金は、国が今後10年間その土地を管理していくための費用として、一筆あたり20万円が基本とされていますが、市街地の宅地や農地、森林などについては面積に応じて金額が変わる場合があります。まとまった金額になることもあるため、あらかじめ資金の準備をしておくとよいでしょう。
申請から結果が出るまでの期間
申請してから承認・不承認の結果が出るまでには、書面審査に加えて、法務局の担当者による現地調査が行われることもあり、一定の期間を要します。
おおよその目安として半年から1年程度かかることもあり、思い立ってすぐに手放せるものではない、という点は理解しておく必要があります。
現地調査では、建物や工作物の有無、境界の状況、第三者による利用状況などが実際に確認されます。遠方の実家で普段は誰も住んでいない場合でも、調査に立ち会いや対応が必要になることがあるため、スケジュールには余裕を持たせておくと安心です。
承認されなかった場合はどうなるのか
審査の結果、残念ながら不承認となってしまうこともあります。その場合、納付済みの審査手数料は返還されず、土地はそのまま相続人が管理を続けることになります。
ただし、不承認の理由が「境界が不明確だった」「建物が残っていた」など明確なものであれば、その点を解消したうえで再申請できる可能性もあります。
一度の結果だけで諦めてしまう前に、何が不承認の理由だったのかを丁寧に確認し、対応できる部分があれば専門家に相談しながら整えていくとよいでしょう。
また、不承認の理由によっては、土地の一部を分筆して条件を満たす部分だけを申請するという方法が有効な場合もあります。ご自身で判断が難しいときは、司法書士や土地家屋調査士など専門家に相談しながら、次の一手を検討していくとよいでしょう。
制度が使えなかったときに、今からできること
ここまで見てきたように、相続土地国庫帰属制度には一定の条件があり、誰もがすぐに使えるわけではありません。もし今回の相続では条件に合わなかったとしても、諦める必要はありません。将来に向けて、今からできる備えがあります。
生前に家族信託や生前贈与で備えておく
土地の扱いに悩む状況を将来つくらないためには、元気なうちから対策を考えておくことが有効です。
たとえば家族信託を活用すれば、判断能力があるうちに、信頼できる家族に土地の管理や処分を任せる仕組みを作っておくことができます。認知症などで判断能力が低下した後では選べない対策も多いため、早めの検討が安心につながります。
また、生前贈与によって、あらかじめ土地を必要とする人に譲っておくという方法もあります。ご自身の財産全体を見渡しながら、誰に何を残すのかを考えることは、遺される家族への配慮にもなります。おひとり様の終活で「遺産どうする？」に答える財産の使い道ガイドもあわせてご覧いただくと、財産全体の整理を進めやすくなるはずです。
空き家バンクやNPOへの寄付という選択肢
国への帰属が難しい場合でも、自治体が運営する空き家バンクに登録することで、思わぬ形で買い手や借り手が見つかることがあります。
地方移住を考えている方や、古民家を活用したいという方とのマッチングが進むケースも増えてきています。
また、地域のNPO法人や公益法人などに寄付するという方法も選択肢の一つです。寄付を受け入れてもらえるかどうかは団体次第ですが、活用の目的が明確な土地であれば、意外な形で引き取り手が見つかることもあります。
自治体によって空き家バンクの運用方法や登録条件は異なりますので、まずはお住まいの地域、または実家がある自治体の窓口に問い合わせてみることをおすすめします。思っている以上に多くの選択肢が用意されていることに気づくかもしれません。
更地化や境界確定を早めに進めておく
将来的にこの制度を使う可能性を考えるなら、建物の解体や境界確定測量は、早いうちに済ませておくほうが結果的に負担が少なく済みます。
時間が経つほど、建物の老朽化が進んだり、隣接地の所有者が変わって境界の確認が難しくなったりすることがあるためです。
特に、複数の相続人がいる場合は、財産全体のバランスを見ながら準備を進める必要があります。二次相続まで考えると、配偶者に全部渡すのが損になる理由でも触れている通り、目先の分割だけでなく、将来を見据えた財産全体の計画を立てておくことが、結果的に家族の負担を減らすことにつながります。
一人で抱え込まず専門家に相談する
実家の土地の扱いは、法律・税金・不動産のそれぞれの知識が絡み合う複雑なテーマです。
「このまま持ち続けるべきか」「制度を使えそうか」「他に方法はないか」といった判断を、お一人で抱え込む必要はありません。
よりねこでは、相続に関するさまざまなお悩みについてご相談を承っております。実家の土地の扱いに迷ったときは、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
売ることも貸すこともできず、ただ税金だけがかかり続ける実家の土地は、多くの方にとって重い悩みの種です。
相続土地国庫帰属制度は、そうした土地を、預貯金など他の財産を手放すことなく整理できる可能性を持った制度です。すべての土地が対象になるわけではありませんが、条件を整えれば選択肢の一つとして十分に検討する価値があります。
もし今、実家の土地の扱いに悩んでいるなら、まずは制度の存在を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。