身元保証人・身元引受人・連帯保証人の違いを整理
賃貸物件を借りようとして契約書を確認したとき、「身元保証人」「身元引受人」「連帯保証人」といった似た言葉が並んでいて、どれを誰に頼めばよいのか分からず戸惑った経験はありませんか。
特に高齢のご家族の賃貸契約を進める場合、不動産会社から求められる言葉と、施設や病院で使われてきた言葉が違うために混乱しやすくなります。
ここでは、賃貸契約という場面にしぼって、3つの言葉の基本的な違いを整理していきます。高齢のご家族に代わって賃貸物件を探している場合、どの言葉がどの場面で使われているかを知らないまま契約を進めてしまうと、想定していなかった責任を引き受けることにもなりかねません。
まずは基本の3つの言葉を押さえたうえで、次の章から具体的な仕組みを見ていきましょう。
身元保証人とはどのような役割か
身元保証人とは、本人の素性や信用を保証し、本人が何らかの損害を発生させた場合に、契約で定められた範囲内で金銭的な責任を負う人のことです。
もともとは就職の際に企業が従業員の信頼性を確認する目的で使われてきた言葉で、責任の範囲は「身元保証に関する法律」によって一定の限定がかかっています。
賃貸住宅の契約書に「身元保証人」という欄が設けられている場合、実際には後述する連帯保証人と同等の責任を求められているケースもあるため、名称だけで安心せず、契約書の記載内容を確認することが欠かせません。
たとえば、高齢の親のために部屋を借りる際、不動産会社から「身元保証人」という言葉で依頼されたものの、よく読むと家賃滞納時の全額支払い義務まで含まれていた、という例も見られます。
言葉の意味と契約書の実態にズレがあるかもしれない、という前提を持っておくと、思わぬ負担を避けやすくなります。
連帯保証人とはどのような役割か
連帯保証人とは、本人が家賃や損害賠償を支払わなかった場合に、本人に代わってその全額を支払う責任を負う人のことです。
民法に基づく重い責任を負う立場であり、貸主から請求された場合、本人への請求を待たずに、いきなり連帯保証人へ全額の支払いを求められる可能性があります。
賃貸住宅の契約で一般的に求められているのは、この連帯保証人であるケースがほとんどです。
たとえば、家賃を3か月分滞納してしまった場合、貸主は連帯保証人に対して直接、滞納分の全額を請求することができます。
収入が不安定になりやすい高齢の親族に連帯保証人を依頼することは難しい場合も多く、これが後述する家賃保証会社の利用が広がっている背景のひとつになっています。なお、連帯保証人には、まず本人に請求するよう求める「催告の抗弁」や、本人に財産があることを証明すれば先にそちらへ請求するよう求める「検索の抗弁」が認められていない、という点も重い責任とされる理由のひとつです。
身元引受人とはどのような役割か
身元引受人とは、本人が退去・退院・退所する際に本人を引き受けたり、緊急連絡先としての役割を担ったりする人のことで、金銭的な保証よりも生活面のサポートに重きが置かれます。
身元保証人や連帯保証人とは異なり、法律上の明確な定義がないため、求められる役割の範囲は事業者や物件ごとに異なります。
高齢者向け住宅の一部では、家賃の保証とは別に、入居者に何かあった際の緊急連絡先として身元引受人を求めることがあります。
たとえば、単身の高齢者が高齢者向け賃貸住宅を契約する際、家賃は保証会社に、緊急連絡先は身元引受人にと、役割を分けて求められる場合もあります。
3つの言葉の詳しい法的根拠や責任の重さの違いについては、身元保証人・身元引受人・連帯保証人の違いとは？混同しやすい3つの言葉を整理で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
賃貸契約で実際に求められるのはどれか
賃貸住宅の契約で実際に求められることが多いのは、身元保証人ではなく連帯保証人です。
家賃の滞納や退去時の原状回復費用の未払いといった金銭的なトラブルに備える目的が中心であるため、生活面のサポートを担う身元引受人が求められる場面は、高齢者向け住宅などを除いてそれほど多くありません。
ただし、不動産会社によっては「身元保証人」という表記を使いながら、実質的には連帯保証人と同じ内容を求めているケースもあるため、契約前に役割の中身を確認することが大切です。
連帯保証人を引き受けられる家族が身近にいない場合には、次の章で解説する家賃保証会社を利用する方法が一般的な選択肢となっています。
まずは、家賃保証会社がどのような仕組みで成り立っているのかを見ていきましょう。
家賃保証会社（賃貸保証会社）とはどのような仕組みか
連帯保証人を頼める家族がいない場合や、高齢を理由に保証人として認められにくい場合に活用されているのが、家賃保証会社（賃貸保証会社）です。
近年は連帯保証人の代わりに保証会社の利用を必須とする物件も増えており、仕組みを理解しておくことが安心につながります。「保証人がいない」という状況を解決する仕組みとして広く普及している一方で、費用や審査の仕組みについては意外と知られていないことも多いため、順を追って確認していきましょう。
家賃保証会社の役割と大家側のメリット
家賃保証会社とは、入居者が家賃を支払えなくなった場合に、入居者に代わって貸主へ家賃を立て替え払いする民間の会社のことです。
連帯保証人の代わりとして機能する仕組みであるため、「保証人がいなくても借りられる物件」として紹介されることも多くなっています。
貸主にとっては、入居者本人から家賃を回収できない場合でも保証会社から支払いを受けられるため、収入が確保できる安心感があります。
そのため、最近の賃貸物件では、貸主や不動産会社が家賃保証会社の利用を契約条件として義務づけているケースが一般的になってきています。
入居者側からすると、家族に連帯保証人を頼む精神的な負担を避けられる、という利点もあります。
家賃保証会社を利用する際の審査
家賃保証会社を利用する場合、通常の入居審査とは別に、保証会社独自の審査を受ける必要があります。
審査では、申込者の収入や職業、これまでの家賃の支払い状況などが確認されますが、連帯保証人を立てる場合に比べると、比較的柔軟に対応してもらえる会社も少なくありません。
年齢を理由に一律で断られることは少なく、高齢者向けの家賃債務保証制度など、高齢であっても利用しやすい仕組みが用意されている場合もあります。
たとえば、年金収入のみで安定した収入証明が難しい高齢の方でも、保証会社によっては年金受給を証明する書類の提出で審査に通ることがあります。
ただし、会社によって審査の基準や必要書類が異なるため、複数の会社の条件を比較しておくと安心です。
家賃保証会社にかかる費用の目安
家賃保証会社を利用する場合、契約時に保証料（保証委託料）を支払う必要があります。
初年度の保証料は家賃の0.5か月〜1か月分程度が目安とされ、2年目以降は1年〜2年ごとに1万円前後の更新料がかかることが一般的です。
この費用は保証会社によって差があり、家賃の何割を保証料とするかという料率や、更新料の有無・金額も会社ごとに異なります。
たとえば、家賃6万円の物件であれば、初年度の保証料は3万円〜6万円程度、更新料は1年〜2年ごとに1万円前後というのがひとつの目安になります。
契約前には、初期費用だけでなく、更新のたびにかかる費用まで含めた総額を確認しておくことをおすすめします。
家賃保証会社を利用するメリットと注意点
家賃保証会社を利用する最大のメリットは、家族や親族に頼らずに賃貸契約を進められる点にあります。
審査のスピードも比較的早く、即日から数日程度で結果が出ることが多いため、入居を急いでいる場合にも対応しやすい仕組みです。
一方で、保証会社を自分で自由に選べない物件が多いこと、家賃を滞納した場合の督促が厳しめに行われることがある点には注意が必要です。
たとえば、数日家賃の支払いが遅れただけで、電話や訪問による督促の連絡が入る会社もあるため、支払いスケジュールの管理には気を配る必要があります。
家賃保証会社は、あくまで「家賃の支払いを保証する」ことに特化した仕組みであり、次に説明する身元保証サービスとは目的が異なる点を押さえておきましょう。
身元保証サービスと家賃保証会社は何が違うのか
ここまでの内容を踏まえると、「身元保証人」という言葉には、賃貸契約における連帯保証人のような立場と、高齢者の生活全般を支える民間の身元保証サービスという、性質の異なる2つの意味が混在していることが分かります。
この章では、家賃保証会社と、高齢者向けの身元保証サービスとの違いを整理していきます。言葉の響きが似ているために混同されがちですが、実際に利用する場面や求められる費用はまったく異なります。ここを正しく理解しておくことが、無駄な出費を避けることにもつながります。
サービス内容の違い（支払い保証か生活支援まで含むか）
家賃保証会社は、あくまで「家賃の支払いを保証する」ことに特化したサービスであり、それ以外の生活面のサポートは基本的に含まれていません。
一方、高齢者向けの身元保証サービスは、賃貸契約や施設入居時の保証人としての役割に加えて、日常生活の見守りや入退院時の付き添い、ご逝去された後の各種手続きまで幅広く対応することが多いという特徴があります。
たとえば、身元保証サービスを提供する事業者は「身元保証」のほか、「日常生活の支援」や「死後事務」など、複数のサービスをまとめて提供しているケースが一般的です。
賃貸契約の場面だけを考えるのであれば家賃保証会社で十分な場合もありますが、施設入居や将来の生活支援まで見据えている場合には、身元保証サービスの利用を検討する余地があります。
目的が「家賃の支払い保証」だけなのか、「生活全般の安心」まで含めたいのかによって、選ぶべきサービスが変わってくる点を意識しておきましょう。
費用感の違い
家賃保証会社の費用は、初年度で家賃の0.5〜1か月分程度、更新料は1年〜2年ごとに1万円前後というのが目安で、比較的少額で利用を始められます。
これに対して、高齢者向けの身元保証サービスは、基本契約費用や身元保証費用として80万円〜100万円程度、これに死後事務費用としての預託金50万円〜100万円程度を加えた、合計180万円〜200万円程度が利用開始時の目安とされています。
さらに、月額5,000円〜1万円程度の生活支援費用が別途発生する事業者も多く、契約は基本的に一生涯続く前提となっています。
たとえば、賃貸契約だけを目的に高額な身元保証サービスへ申し込んでしまうと、想定していた以上の費用負担になってしまう可能性があります。
逆に、施設入所や死後事務まで見据えているのであれば、家賃保証会社だけでは対応できない範囲をカバーできるという安心感があります。
契約期間・対象範囲の違い
家賃保証会社との契約は、賃貸借契約に連動する形で、1年〜2年ごとに更新していく仕組みが一般的です。
賃貸契約が終了すれば、家賃保証会社との契約もそこで終了となるため、比較的シンプルな期間設計になっています。
一方、身元保証サービスは一生涯にわたる契約を前提としていることが多く、賃貸契約が終わったあとも、施設入居や医療機関での身元保証、死後の手続きまで継続してサポートする範囲の広さが特徴です。
たとえば、賃貸住宅で暮らしている間は家賃保証会社を利用し、将来的に介護施設への入所を考えるタイミングで身元保証サービスへの切り替えを検討する、という進め方をする方もいます。
契約期間の長さと対象範囲の広さは比例する傾向にあるため、今必要な保証の範囲を見極めることが大切です。
どちらが自分に必要か見分けるポイント
家賃保証会社と身元保証サービスのどちらを選ぶべきかは、「今、何を保証してほしいのか」を整理することで見えてきます。
賃貸契約における家賃の支払い保証だけを求めているのであれば、家賃保証会社の利用で十分に対応できるケースがほとんどです。
一方で、身寄りが少なく、将来の入院や施設入所、死後の手続きまで含めて頼れる先を確保しておきたいと考えている場合には、身元保証サービスのほうが適しています。
身元保証サービスが倒産した場合に預けたお金がどうなるのかについては、身元保証サービスが倒産したら？預託金は守られるのか徹底解説で詳しく解説していますので、高額な費用を預ける前にぜひ確認しておいてください。
次の章では、実際に保証人を用意できない場合にどのような選択肢があるのか、具体的に見ていきます。
高齢者が賃貸契約で保証人を用意できないときの選択肢
連帯保証人になってくれる家族がいない、あるいは高齢を理由に断られてしまった、という場合でも、賃貸契約をあきらめる必要はありません。
ここでは、保証人を用意できないときに検討できる4つの選択肢を紹介します。どの方法が合っているかは、収入状況や頼れる家族の有無、将来的に見据えたい範囲によって変わってきます。それぞれの特徴を比較しながら確認していきましょう。
高齢者家賃債務保証制度を利用する
高齢者家賃債務保証制度とは、連帯保証人の確保が難しい高齢者などを対象に、家賃債務保証業者が連帯保証人の役割を担ってくれる公的な性格を持つ制度です。
この制度は、一般財団法人などが運営しており、年齢を理由に保証の引き受けを断られることがない点が特徴のひとつとされています。
ただし、利用できる世帯には一定の要件が設けられているため、誰でも無条件に使えるわけではない点には注意が必要です。
たとえば、生活保護を受給している方であれば、決定通知書を提出することで制度を利用できる場合があります。
制度の詳しい利用条件や保証料の仕組みは自治体や運営団体によって異なるため、不動産会社や窓口に事前に確認しておくと安心です。
家賃保証会社を利用する
もっとも広く使われている選択肢が、民間の家賃保証会社を利用する方法です。
前の章で解説したとおり、家賃保証会社は連帯保証人の代わりとして機能し、審査に通れば家族に頼らずに賃貸契約を進めることができます。
年齢のみを理由に一律で審査を断る会社は少なく、収入証明や年金受給の状況などを踏まえて総合的に判断されることが一般的です。
たとえば、不動産会社があらかじめ提携している家賃保証会社を案内してくれる場合も多く、その場合は自分で会社を探す手間がかからないという利点があります。
複数の物件を検討する際は、それぞれで提携している保証会社の条件を比較してみることをおすすめします。なお、保証会社によっては高齢者向けの見守りサービスを付帯しているところもあり、単なる家賃保証にとどまらない付加価値を提供する会社も増えてきています。
身元保証サービスを利用する
賃貸契約だけでなく、将来の入院や施設入所まで見据えて頼れる先を確保しておきたい場合には、民間の身元保証サービスを利用する方法もあります。
身元保証サービスを提供する事業者が身元保証人となることで、身寄りが少ない高齢者でも賃貸契約を進めやすくなる、という仕組みです。
ただし、前の章で触れたとおり費用は高額になりやすいため、賃貸契約のためだけに契約するというよりも、生活全般の安心を含めて検討したい方に向いている選択肢といえます。
身元保証サービスをいつから始めるべきかについては、身元保証サービスはいつから始めるべき？早めの契約で変わる安心度で詳しく解説していますので、契約のタイミングに悩んでいる方は参考にしてみてください。
また、家族に依頼することが難しいと感じている方は、家族に身元保証人を頼むと、実は断られることもある？その理由もあわせてご覧いただくと、依頼にあたっての心構えが見えてきます。
自治体の福祉窓口へ相談する
収入面での不安が大きい場合や、生活保護・ひとり親家庭など特定の状況にある場合には、自治体の福祉窓口に相談することで、住まい探しの支援を受けられることがあります。
福祉法人が提供する住まい支援サービスでは、一定の条件を満たすことで、保証人の代わりに支援団体が契約のサポートをしてくれるケースもあります。
たとえば、生活保護を受給している方は、住宅扶助を活用しての賃貸契約が可能で、保証人を必要としない物件を紹介してもらえることもあります。
ひとり親家庭であれば、家賃補助制度や住宅支援を受けられる場合もあるため、まずは役所の福祉窓口で相談してみることをおすすめします。
不動産会社と自治体の窓口が連携して住まい探しを進めてくれる場合もあるため、一人で抱え込まずに相談してみる価値があります。
身元保証サービス・家賃保証会社を選ぶときの注意点
家賃保証会社と身元保証サービス、どちらを選ぶ場合でも、契約後に「思っていたのと違った」とならないよう、事前に確認しておきたいポイントがあります。
最後に、選ぶ際の注意点を整理します。契約してから後悔しないためにも、金額の大小にかかわらず、サインをする前に立ち止まって確認する時間を取ることをおすすめします。
費用の内訳を事前に確認する
契約前には、初期費用と更新時に発生する費用の両方を、内訳まで含めて確認しておくことが大切です。
家賃保証会社であれば保証料と更新料、身元保証サービスであれば基本契約費用・身元保証費用・預託金・月額の生活支援費用など、費用の項目は事業者によって異なります。
たとえば、身元保証サービスの中には、パンフレット上の金額に見えない追加オプション費用が含まれており、契約後に想定より高額になってしまったという例も報告されています。
ホームページやパンフレットに費用が明確に記載されている事業者かどうかは、信頼できるかどうかを見極めるひとつの目安になります。
気になる項目があれば、契約前に必ず書面やメールなど記録に残る形で説明を求めておきましょう。
事業者の信頼性・ガイドライン遵守を確認する
身元保証サービスを選ぶ際には、国が定めた「高齢者等終身サポート事業者ガイドライン」を遵守しているかどうかを確認することも、安心につながるポイントのひとつです。
このガイドラインは、身元保証サービスをめぐるトラブルが増えたことを背景に、事業者の適正な運営を促す目的で制定されました。
実績が豊富で長くサービスを提供している事業者かどうか、丁寧にサービス内容を説明してくれるかどうかも、あわせて確認しておきたい点です。
2024年のガイドラインに対応した具体的な選び方や業者のチェック手順については、2024年ガイドライン対応｜身元保証サービスの選び方と業者チェックの手順で詳しく解説していますので、契約前にぜひ目を通しておいてください。
家賃保証会社を選ぶ場合も、口コミや実績を確認し、督促の対応方針などを事前に把握しておくと安心です。
契約内容・解約条件を確認する
契約を結ぶ前には、途中で解約したい場合の条件や、返金の有無についても確認しておく必要があります。
特に身元保証サービスは高額な預託金を伴うことが多いため、解約時にどこまで返金されるのかを事前に把握しておかないと、思わぬトラブルにつながる可能性があります。
たとえば、体調の変化などで施設への入所を取りやめることになった場合、すでに支払った預託金が全額戻ってこないケースもあるとされています。
家賃保証会社についても、賃貸契約の途中解約や更新拒否があった場合の取り扱いを、契約書で確認しておくことをおすすめします。
不明な点は契約前に質問し、口頭の説明だけでなく書面での回答をもらっておくと、後々の安心につながります。
トラブル事例から学ぶ注意点
身元保証サービスをめぐっては、預託金の使途について詳しい説明がないまま契約を求められたり、契約するつもりのなかったオプションサービスが含まれていたりするトラブルが報告されています。
こうした事例は、国民生活センターなどの公的機関からも注意喚起がなされており、契約前の情報収集の大切さを裏付けています。
たとえば、複数の事業者から見積もりを取り、費用の内訳やサービス範囲を比較してから契約するという方法は、トラブルを避けるうえで有効な手段のひとつです。
家賃保証会社についても、保証料や更新料が想定より高額だったという声があるため、契約前に複数社の条件を比較しておくと安心です。
時間をかけて比較検討することが、結果的に自分に合った選択につながります。
まとめ
身元保証人と家賃保証会社は、どちらも「保証」という言葉が使われていますが、賃貸契約における連帯保証人の代わりとなる家賃保証会社と、生活全般を長期的に支える身元保証サービスとでは、役割の範囲や費用感、契約期間が大きく異なります。
賃貸契約の家賃支払いだけを保証してほしいのか、将来の施設入所や死後の手続きまで含めて頼れる先を確保しておきたいのかによって、選ぶべきサービスは変わってきます。
連帯保証人を頼める家族がいない場合でも、家賃保証会社や高齢者家賃債務保証制度、自治体の福祉窓口など、複数の選択肢があることを知っておくだけで、安心して次の一歩を踏み出しやすくなります。
よりねこでは、おひとり様の身元保証や賃貸契約に関するご相談を承っております。どのサービスが自分に合っているか迷ったときは、お気軽にお問い合わせください。